關于印發(fā)《北京市住宅專項維修資金管理辦法》的通知

2009-11-12

京建物〔2009〕836號   各區(qū)縣建委（房管局）、財政局、審計分局，市住房資金管理中心各區(qū)縣管理部，各有關單位：       為貫徹實施建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號），進一步加強我市住宅專項維修資金管理，根據我市住宅專項維修資金管理工作實際，我們制定了《北京市住宅專項維修資金管理辦法》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。         特此通知。                  附件:《北京市住宅專項維修資金管理辦法》                                                                                    北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會       北京市財政局                                                                        北京市審計局        北京市住房資金管理中心                                                                                                 二〇〇九年十一月十日

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件：

 

北京市住宅專項維修資金管理辦法

 

第一章　總則

第一條 為加強對本市住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和安全使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）等有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位。一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備。一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條 市房屋行政主管部門負責本市商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。

市住房資金管理部門負責本市住宅專項維修資金的日常管理工作。

市財政主管部門、市審計主管部門按照各自職責負責住宅專項維修資金代管期間的財務監(jiān)督和審計監(jiān)督工作。

區(qū)、縣房屋行政主管部門會同市住房資金管理部門區(qū)縣管理部負責本轄區(qū)內商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導、監(jiān)督和日常管理工作。

第二章　交存

第六條 下列物業(yè)的業(yè)主應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金：

（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的除外。

（二）住宅物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅或者住宅物業(yè)管理區(qū)域外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項維修資金。

第七條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，首期住宅專項維修資金的交存標準為：獨立式住宅、非住宅為50元/平方米；多層住宅、非住宅為100元/平方米；高層住宅、非住宅為200元/平方米。
    本辦法所稱的多層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為六層以下（含六層）的建筑；高層住宅、非住宅是指地上結構最高層數為七層以上（含七層）的建筑。
    市房屋行政主管部門根據本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的變化情況，適時調整首期住宅專項維修資金的交存標準。

第八條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：

（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為購房當年房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第九條 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條 業(yè)主大會成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅的業(yè)主交存的住宅專項維修資金，由市住房資金管理部門負責日常管理。

經市房屋行政主管部門會同市財政主管部門、市審計主管部門和市住房資金管理部門共同決定，由市住房資金管理部門委托本市一家商業(yè)銀行，作為住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十一條 業(yè)主大會成立前，售后公有住房住宅專項維修資金，由市住房資金管理部門負責日常管理。

市住房資金管理部門應當委托本市一家商業(yè)銀行，作為售后公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶。

開立售后公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中，業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

第十二條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主應當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

預售商品住宅的，建設單位應當在辦理房屋初始登記前，將未售出房屋的首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

售后公有住房的業(yè)主及售房單位應當在辦理房屋登記手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金交由售房單位存入售后公有住房住宅專項維修資金專戶。

公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

第十三條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，建設單位不得將房屋交付購買人；預售商品住宅的建設單位、售后公有住房的業(yè)主和售房單位未按照本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，房屋登記部門不予辦理房屋登記手續(xù)。
    第十四條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由市財政主管部門統(tǒng)一監(jiān)制的北京市住宅專項維修資金專用票據。
    第十五條 經業(yè)主大會決議，業(yè)主委員會可以在本市一家商業(yè)銀行開立本物業(yè)管理區(qū)域的住宅專項維修資金專戶，并向市住房資金管理部門申請劃轉本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項維修資金。
    市住房資金管理部門應當在收到申請之日起30日內，將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。
    劃轉住宅專項維修資金時，業(yè)主委員會應當與開戶銀行、區(qū)縣房屋行政主管部門簽訂發(fā)生本辦法規(guī)定的危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造時，同意區(qū)縣房屋行政主管部門組織代修并從維修工程涉及的業(yè)主交存的住宅專項維修資金中支付相應費用的授權協(xié)議書。
    第十六條 開立業(yè)主大會住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。業(yè)主大會住宅專項維修資金專戶應當使用信匯憑證或電匯憑證結算，不得支取現(xiàn)金，不得使用其他票據或者結算憑證。用于支付維修及更新、改造工程費用的住宅專項維修資金只能支付到約定的施工單位或物業(yè)服務企業(yè)賬戶中。
    住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。 
    第十七條 業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在區(qū)、縣房屋行政主管部門的監(jiān)督。
    業(yè)主委員會不得擅自變更開戶銀行。確需變更的，應當經業(yè)主大會決定，并按照首次開戶辦法重新開立住宅專項維修資金賬戶。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會只能委托開戶銀行購買一級市場國債，禁止其它任何有風險的理財或投資，以確保住宅專項維修資金賬戶內的資金安全和正常使用。
    第十八條 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額（售后公有住房不含售房單位交存部分）不足首期交存額30%的，應當及時續(xù)交。

專戶管理銀行、業(yè)主大會開戶銀行應當及時向分戶賬面余額不足首期交存額30％的業(yè)主發(fā)出續(xù)交通知。業(yè)主應當在接到續(xù)交通知之日起30日內，將續(xù)交的住宅專項維修資金存儲到專戶管理銀行、業(yè)主大會開戶銀行。

  成立業(yè)主大會的，住宅專項維修資金的續(xù)交方案應當在管理規(guī)約中予以明確；未成立業(yè)主大會的，業(yè)主續(xù)交后的分戶賬面余額不得低于首期交存的額度。

第十九條 本辦法實施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅專項維修資金的，應當按照本辦法規(guī)定的交存標準、交存方案進行補建。

業(yè)主未按規(guī)定補建、續(xù)交住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會應當督促其交納，也可以依據管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第三章　使用

第二十條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一條 住宅共用部位的維修和更新、改造范圍包括：

（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏的；

（二）樓房外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內表面浸濕；

（三）地下室出現(xiàn)滲漏、積水的；

（四）樓房外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或空鼓率超過國家相應標準、規(guī)范的規(guī)定值；

（五）增加保溫層、建筑保溫層出現(xiàn)破損或脫落，或建筑保溫不良引起外墻內表面出現(xiàn)潮濕、結露、結霜或霉變；

（六）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起泡、翹皮、脫落、污染的；

（七）公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、維護墻、院門等出現(xiàn)破損的；

（八）公共區(qū)域門窗或窗紗普遍破損的；

（九）其它情況。

第二十二條 住宅共用設施設備的維修和更新、改造范圍包括：

（一）電梯主要部件需要進行維修或更換的；

（二）二次供水系統(tǒng)設備部件磨損、銹蝕嚴重的；

（三）避雷設施不滿足安全要求的；

（四）配電設備部分電纜、電線、配電箱（柜）內元件損壞的；

（五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，或部分設備、部件損壞嚴重的；

（六）樓內排水（排污）設備出現(xiàn)故障，給、排水管道漏水、銹蝕嚴重、排污泵銹蝕或其他設備損壞的；

（七）其他情況。

第二十三條 住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

第二十四條 住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分攤：

（一）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

專屬一個單元業(yè)主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該單元全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤；專屬一個樓層業(yè)主的共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該樓層全體業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（二）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，涉及多個樓幢的，由各樓幢按照建筑面積的比例分攤。每個樓幢的費用，按照該樓幢全體業(yè)主交存住宅專項維修資金總額與公有住房售房單位交存住宅專項維修資金總額的比例分攤；其中，應由業(yè)主承擔的，再由相關業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。

（三）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業(yè)；其中，售后公有住房應分攤的費用，再按照本條第（二）項的原則進行分攤。

第二十五條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，建設單位或者公有住房售房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第二十六條 住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
   （一）物業(yè)服務企業(yè)根據維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務企業(yè)的，由相關業(yè)主提出使用建議；
   （二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議；
    （三）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主組織實施使用方案；
    （四）物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主持有關材料，向區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門申請列支；其中，使用售后公有住房住宅專項維修資金的，向區(qū)、縣房改管理部門申請列支；
    （五）區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門審核同意后，向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；
    （六）市住房資金管理部門區(qū)縣管理部將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十七條 住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，按照以下程序辦理：
    （一）物業(yè)服務企業(yè)提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；
    （二）業(yè)主大會依法通過使用方案；
    （三）物業(yè)服務企業(yè)組織實施使用方案；
    （四）物業(yè)服務企業(yè)持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；
    （五）業(yè)主委員會依據使用方案審核同意，并報區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門備案；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，經區(qū)、縣房改管理部門審核同意；區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和使用方案的，應當責令改正；
    （六）業(yè)主委員會向開戶銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；使用售后公有住房住宅專項維修資金的，區(qū)、縣房改管理部門向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出支付住宅專項維修資金的通知；
    （七）業(yè)主大會開戶銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十八條 為保證工程質量和住宅專項維修資金的合理使用，鼓勵業(yè)主聘請專業(yè)工程造價咨詢機構及工程監(jiān)理機構對工程預算進行評估及對工程進行監(jiān)理。
    第二十九條 發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，應當按照以下規(guī)定列支住宅專項維修資金：

（一）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理前，按照本辦法第二十六條第（四）項、第（五）項、第（六）項的規(guī)定辦理；

（二）住宅專項維修資金劃轉業(yè)主大會管理后，按照本辦法第二十七條第（四）項、第（五）項、第（六）項、第（七）項的規(guī)定辦理。

前款所稱的緊急情況一般包括：

（一）屋面防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；
    （四）樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險的；
    （五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修及更新、改造的。

工程完工后，物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會（未成立業(yè)主大會的，可以由社區(qū)居委會召集業(yè)主代表）應當組織有關單位驗收，并出具工程驗收報告。驗收合格后，物業(yè)服務企業(yè)持相關材料申請使用住宅專項維修資金。

第三十條 發(fā)生危及房屋使用安全等緊急情況，未按規(guī)定實施維修和更新、改造的，區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門可以組織代修，費用從相關業(yè)主住宅專項維修資金賬戶中列支；其中涉及已售公有住房的，應當從售后公有住房住宅專項維修資金中列支。

區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門組織代修的，按照以下程序辦理：

（一）組織相關專業(yè)部門進行鑒定并出具鑒定報告；

（二）由社區(qū)居委會或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府就工程事項出具相關證明；

（三）由具有相應資質的施工單位制作工程預算并經工程造價咨詢機構審定；

（四）區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門將工程費用分攤至相關業(yè)主明細帳戶；

（五）區(qū)、縣建委（房管局）房屋安全和設備管理部門、房改管理部門審核同意后，向市住房資金管理部門區(qū)縣管理部發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）市住房資金管理部門區(qū)縣管理部將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第三十一條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支：

（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用；

（四）根據物業(yè)服務合同約定，屬于物業(yè)服務內容的住宅共用部位、共用設施設備的日常維修和養(yǎng)護費用。

第三十二條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用：

（一）住宅專項維修資金的存儲利息；

（二）利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益；

（三）利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會另有決定的除外；

（四）住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

 

第四章　監(jiān)督管理

第三十三條 房屋所有權轉讓時，房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。受讓人應當持房屋權屬證明及本人身份證明到市住房資金管理部門區(qū)縣管理部辦理變更手續(xù)。

住宅專項維修資金已劃至業(yè)主委員會開立的專用賬戶的，受讓人應當到業(yè)主大會開戶銀行辦理變更手續(xù)。

第三十四條 住宅專項維修資金劃轉至業(yè)主大會開戶銀行后，業(yè)主補建、續(xù)交住宅專項維修資金、退款、業(yè)主信息變更等日常業(yè)務由開戶銀行辦理。

第三十五條 房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金：

（一）房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；

（二）售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第三十六條 市住房資金管理部門應當將代管的住宅專項維修資金按照區(qū)、縣設賬管理，并定期向各區(qū)、縣人民政府通報該區(qū)、縣住宅專項維修資金的歸集、劃轉和使用情況。

第三十七條 市住房資金管理部門、業(yè)主委員會應當每年至少一次與專戶管理銀行、業(yè)主大會開戶銀行核對住宅專項維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：

（一）住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤；

（三）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額；

（四）其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的，可以要求復核。

第三十八條 專戶管理銀行、業(yè)主大會開戶銀行應當每年至少一次向市住房資金管理部門、業(yè)主委員會發(fā)送住宅專項維修資金對賬單。

市住房資金管理部門、業(yè)主委員會對資金賬戶變化情況有異議的，可以要求開戶銀行進行復核。

專戶管理銀行、業(yè)主大會開戶銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十九條 代管期間住宅專項維修資金的管理和使用，應當依法接受市審計主管部門的審計監(jiān)督。

第四十條 住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執(zhí)行財政部門的有關規(guī)定。

市財政主管部門應當加強對代管期間住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第四十一條 住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照財政部門的有關規(guī)定執(zhí)行，并接受市財政主管部門的監(jiān)督檢查。

第四十二條 對違反本辦法規(guī)定的單位和個人，按照《住宅專項維修資金管理辦法》的有關規(guī)定予以處理。

 

第五章  附則

第四十三條  本市經濟適用住房、限價商品房、集資合作建房的住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，依照本辦法中商品住宅的有關規(guī)定執(zhí)行。

第四十四條 本辦法自二〇〇九年十二月一日起施行。原北京市房屋土地管理局、北京市人民政府住房制度改革辦公室、北京市財政局《關于歸集住宅共用部位共用設施設備維修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088號）以及北京市建設委員會、北京市財政局、北京市審計局、北京市住房資金管理中心《關于發(fā)布<北京市專項維修資金使用管理辦法（試行）>的通告》（京建物[2006]2號）同時廢止。